VIS評級：房地產企業現金流未來將改善

2024年第一季度，不少新項目一開盤就被搶購一空。同時，批准項目數量在經歷了長期下降後，自2023年底開始增加。

研究和信用評級機構VIS Rating在7月8日發布的2024年下半年住宅房地產行業展望更新報告中表示，法律和項目開發從2022年底開始出現延遲，導致住宅房地產行業下滑2024年第一季投資者收入和利潤。然而，隨著低利率以及從2023年底開始批准的項目數量不斷增加，未來12-18個月項目剛開盤時，投資者的銷售和現金流將略有改善

2023年第四季核准的項目數量增加。

根據VIS評級觀察，2024年第一季，河內、胡志明市不少新項目一開盤即售空，二級市場交易回暖，房價持續上漲。低利率環境在一定程度上刺激了住房需求。長期來看，分析師認為，越南中產階級的快速發展、收入水準的提高以及以房地產作為資產積累手段的趨勢是支撐強勁支撐住房需求的主要動力。

從法律上講，2024年8月1日起生效的3部房地產法將有助於加快項目法律審批，並從2025年起改善供應。 KDH和NLG等少數幾家可以部署新專案和2024 年第一季銷售額創歷史新高。許多投資者在河內和胡志明市的計畫仍面臨法律困難，導致大城市的新房屋供應下降。

6月，政府頒布了土地價格法令，將於2024年8月1日起生效。政府將在不久的將來發布更多關於新法律的指導意見，這將幫助投資者解決土地價格和土地使用權的確定問題，從而獲得開發新項目的資金。

從財務狀況來看，2024年第一季度，上市投資者的槓桿率呈上升趨勢，債務/EBITDA比率從2022年之前的不到2倍增至3.4倍。也依然疲軟。

根據 VIS 評級，投資者在開始銷售時經常利用客戶的預付現金流為專案開發提供資金。截至2024年第一季度，VHM、KDH、NLG和HPX等投資者的客戶預付款項大幅增加。然而，大多數剩餘投資者在該項目上錄得負成長，因此將需要新的貸款資本。

分析單位預測，2024年房地產企業的銀行貸款餘額將增加16-18%。此外，不少上市企業在近期的股東會上宣布了增資計畫。

VIS評級預測，將調動約26兆越南盾的新股本用於專案開發或償還到期債務。根據該單位的統計清單，2024年房地產企業到期債務為75兆越南盾，2025年將超過90兆越南盾。

只有少數上市投資者的客戶預付款項出現成長。資料來源：VIS評級