專家認為，依照市場原則來決定土地價格，將導致工程清理時的補償土地價格更高。這導致開發項目的總初始投資成本增加，從而導致項目房地產價格上漲。
5月17日，政府同意制定國會決議修改《2024年土地法》的提議，該決議將於今年稍早的會議上批准的2025年1月1日起於7月1日生效。
2種流行的專案估值方法
根據第一太平戴維斯越南公司的評估，新法律對土地價格確定原則進行了重大改變，重點是根據市場原則進行土地估價，這將有助於提高房地產市場的透明度和流動性。
具體而言，原《土地法》依照土地使用用途和期限的原則，依照拍賣中標價和土地使用徵收價的市場流行地價進行規定。至於新《土地法》，確定的土地價格將反映土地的真實市場價值。
第一太平戴維斯越南顧問服務總監Giang Do女士表示，市場價值清楚反映了買家和賣家雙方的理解。屆時，土地將分配給願意支付最高價格的投資者。這種方法有助於促進土地分配和更有效的土地利用。
今後，地價資料庫建成後，將公開轉讓、購買資訊。此時，買家和賣家都可以存取了解交易資訊。從那時起，就有了明確的意識，有助於提高房地產市場的透明度。房地產買賣和轉移將更加容易，有助於增加市場流動性。
與先前缺乏明確規定的法律不同，2024年《土地法》第158條也對評估方法以及適用每種方法的情況和條件做出了詳細規定。
在計價方法上，2013年《土地法》規定了比較法、扣除法、收益法、盈餘法和地價調整係數五種計價方法。修改後的《土地法》規定了四種方法，其中扣除法被認為是比較法的特殊情況。
江女士分析了開發專案估價中常用的兩種方法：直接比較法和殘差法。
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Giang Do 女士，第一太平戴維斯越南顧問服務總監
具體來說，直接比較法是透過比較市場上同類資產的交易價格來決定待評估資產的價值。此方法適用於聯排別墅或公寓等具有大量交易資料和類似可比較房產的房產，有助於最大限度地減少調整時的主觀性。
這種方法被認為簡單、易於理解並且節省時間。然而，這種方法也有一定的缺點。有限的數據和數據準確性是最重要的缺點。
此外，該方法需要調整步驟，這對評估者來說可能是主觀的。特別是對於需要評估的混合用途開發項目的資產，由於每種用途的組成部分不同，找到類似的可比較資產非常困難，甚至不可能。
剩餘法評估項目的發展潛力，透過估算收入並減去成本來確定剩餘土地價值。使用此方法進行評估時，評估師還評估專案的可行性和獲利能力，為投資決策過程提供支援。
這種方法允許投資者分析不同的開發情景，以確定最佳的土地利用方案，帶來最高的價值或稱為最高和最佳的使用價值。儘管有許多好處，但殘差法需要複雜的財務模型和財務專業知識，以及對市場價格和成本預測以及專案開發計劃的透徹了解。由於需要收集大量的市場數據，因此殘差法非常耗時。
土地估價模型的一個重要問題是對假設的依賴，導致估價結果受到收入預測、成本估算和專案工期等變數的強烈影響。
專家表示，每種估值方法都有其優點和缺點，在調節價值時需要採取平衡的方法。
項目房地產價格將上漲
《2024年土地法》取消了土地價格等級，解決了等級價格與實際市場價格之間的衝突。 「隨著法規取消地價等級，並要求地價表每年更新，以確保地價表準確反映土地的當前市場價值，」江女士說。
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2024年《土地法》實施後專案房產價格將上漲
此外，該法還規定，對於擁有數位地籍地圖和詳細地價資料庫的地區，應制定每個地塊的地價清單。土地價目表將用於估算個人和家庭與土地相關的財務義務以及拍賣起標價。
還有一點是，土地價目表希望能反映土地的真實市場價值，將作為土地使用權轉讓所得稅的計算依據，而不像以前合約上的申報價格那樣。
江女士表示，2024年《土地法》的一大變化是擴大了具體土地價格的決定權。此前，主管的是省人民委員會。然而，這項權力是根據符合條件的具體情況分配給省和區兩級的。
這種擴展允許更及時的決策和回應，消除了等待上級政府決策所需的漫長時間。在區層面，要清楚了解當地的情況和需求，以便準確、及時地評估土地價格。
第一太平戴維斯 (Savills) 專家評估，設定土地價格需要反映正確的市場價值，這將產生特定的影響。首先是提高房地產市場的效率、透明度和流動性。
二是專案徵地補償地價上漲。這將導致開發案的初始投資總成本增加，很可能會導致專案房地產價格上漲，以確保投資者的利潤。
第三，土地使用權出讓所得稅以市場價值計算提高，有助於增加國家預算收入，為基礎建設提供更多資金。
