房地產信貸餘額快速增加，同時伴隨壞帳風險擔憂。防範壞帳風險，需要完善法律通道…
銀行正向房地產注入大量資金
2025年初至今，房地產信貸餘額持續成長。
根據越南國家銀行（SBV）數據顯示，截至今年3月底，房地產業務信貸餘額超過1,560兆越南盾，較2024年底（超過1,300兆越南盾）增加約260兆越南盾，相當於成長20%。這顯示銀行體系對該領域的強力「注資」。
房地產企業信貸成長遠超整體成長速度。截至4月18日，整個銀行體系的未償還信貸總額達162.8兆越南盾，較2024年底成長4.27%，較2024年同期成長18.25%。
從商業銀行來看，部分銀行第一季財報顯示房地產業務信貸呈現正成長，且佔信貸餘額的比重較高。
值得注意的是，一些銀行的房地產業務未償還信貸佔總未償還信貸的25-34％。
值得一提的是，截至第一季末，Techcombank 的房地產信貸餘額超過 215,0000 億越南盾，佔信貸餘額總額的近 34%，與 2024 年底相比增加了 20.6%。
在VPBank，未償還的房地產業務信貸額度接近186兆越南盾，佔未償還貸款總額的25％以上。
.png)
截至 2025 年第一季末，SHB 銀行房地產業務信貸餘額超過 141 兆越南盾，佔未償還貸款總額的 25.4%，比 2024 年底成長 11.3%。
分析師認為，在眾多專案重啟、市場供應量呈現回暖跡象、房貸利率維持在較低水準的背景下，銀行仍在積極向房地產領域注資。
目前商業銀行房屋貸款利率為3.9-6.5%/年，前兩年固定，之後依市場狀況實施浮動利率。有些銀行允許立即結算，無需支付罰款或額外費用，前提是客戶有抵押品並能證明清晰的財務資源和收入。
越南國家銀行第二區分行領導表示，從中長期來看，該法律走廊對房地產信貸極為有利。如果一個項目夠合法，銀行就會願意提供貸款。至於目前仍受困於法律問題的社會住宅領域，如果能夠“解封”，該領域的信貸將會改善。
此外，銀行繼續向商品房部分提供住宅貸款，同時繼續推廣針對35歲以下年輕人的房屋貸款計畫。
銀行業協會副主席兼秘書長阮國雄先生承認，房地產貸款將成為實現 16% 信貸成長目標的主要動力。
壞帳增加，控制房地產信貸風險
在房地產信貸快速成長的同時，壞帳也在增加，信貸風險正在體系內蔓延。這就需要盡快建立起系統、可持續處置壞帳的法律架構和機制。
2025年第一季銀行財務報告顯示，上市銀行集團的壞帳持續大幅增加，總額超過266兆越南盾，年增18.5％，比2024年底增長16％以上。
多達 22 家銀行的壞帳餘額與去年同期相比有所增加。同時，多達14家銀行下調了壞帳撥備率，顯示在巨大的獲利壓力下，銀行撥備能力正受到削弱。
在此背景下，不少觀點認為，房地產信貸成長與房地產市場復甦趨勢相符，但需注意風險管控，引導資金流向生產經營領域。
綜觀2025年第一季的資產質量，SSI Research專家認為，對於尚未合法完工的房地產項目，壞帳狀況尚未改善。一些股份製商業銀行將部分未依法竣工的房屋貸款轉為呆帳。同時，國營商業銀行受到建材業部分企業貸款重組的影響。
專家表示，增加房地產信貸可能促進經濟發展。但如果不嚴格控制資本流動並引導其流向正確的方向，風險將始終存在，並可能導致銀行體系和金融市場的不穩定。
建設部副部長阮文生在今年第一季房地產市場報告中表示，今年以來房地產信貸出現正面變化。但要實現全系統信貸成長16%的目標，央行必須始終把控制房地產領域信貸風險作為重點，要求信貸機構保持謹慎，確保金融安全，避免房地產領域出現「泡沫」。
專家表示，為防範壞帳風險，國家需要持續改善房地產相關法律框架，制定政策拓展新的資金管道：房地產投資基金、房地產證券化、房屋公積金……使市場減少對銀行體系貸款的依賴。加速推動房地產數位化資訊系統建設，確保市場透明公開運作。
TS。胡志明市銀行大學講師周廷靈表示，為使房地產市場積極發展，房地產信貸資本健康流動，需繼續尋找解決方案，消除市場障礙，加快推出總額為120萬億越南盾的社會住房信貸方案；重點監控房地產信貸餘額比例較高的銀行。
近期，政府要求國家銀行加強對潛在風險貸款的檢查和監管，特別是與房地產業務有密切關係的銀行。
