越南房地產經紀人協會（VARS）剛剛發布了一項重要警告，指出貸款利率呈上升趨勢，這可能會對那些貸款買房的人產生重大影響。
VARS在最新的市場新聞中表示，在長期處於低點之後，許多銀行的儲蓄利率在短期內悄悄上漲，導致貸款利率呈現上升趨勢。
根據VARS的說法，目前的優惠利率時期只是暫時的。進入浮動利率時期後，如果整體利率水準上升，借款人的償債壓力將顯著增加。事實上，已經出現過「無力償還本金」的情況。
儘管國家銀行仍維持流動性支援政策，且未發出貨幣緊縮訊號——自6月以來，該行一直未重啟透過國庫券回收資金的管道——但利率水準面臨巨大壓力。通膨壓力的回歸以及世界主要央行謹慎的管制政策，使得維持低利率的空間日益縮小。
在此背景下，房地產——一個高度依賴信貸的行業——正面臨復甦進程的新考驗。利率上升時，最直接、最明顯的影響是市場流動性下降。購屋者，尤其是那些使用貸款的購屋者，被迫重新審視他們的財務計劃；而投資者也因高昂的資本成本而變得更加謹慎，導致預期利潤縮水。
事實上，2011年至2013年期間，貸款利率超過18-20%/年，市場曾為此付出慘痛代價。當時，許多企業和投資者被迫拋售資產以減少損失，導致市場長期“凍結”，包括市中心在內的許多地區的房地產價格下跌了30-40%。 VARS認為，其根本原因在於過度依賴短期貸款，而房地產投資是一個長週期投資。當資金成本突然增加時，現金流就會受到干擾，流動性不足的風險便不可避免。
當前壓力也來自優惠房屋貸款。近期，許多投資者和商業銀行推出了年利率僅5.5%甚至零利率的優惠貸款方案，並提供長達5年的本金寬限期。這項政策幫助許多人輕鬆獲得低成本資金購屋。然而，VARS警告稱，這種激勵措施只是暫時的。一旦進入浮動利率時期，債務償還負擔將急劇增加，尤其是在市場流動性不足的情況下，難以轉售產品以減少損失，這會導致不良貸款重新流入銀行體系的風險增加。
房地產企業也面臨雙重風險：融資成本上升，而購買力下降。許多企業被迫透過出售土地資金、推遲施工進度或與承包商和銀行協商延期付款來管理現金流。債券融資管道尚未恢復，而到期債券數量仍然龐大。由於大部分供應都是未來項目，客戶現金流的中斷使財務壓力進一步加劇。
長期高利率也削弱了企業擴大土地融資和啟動新專案的能力。通常情況下，銀行會在市場低迷時期提高利率以規避風險，導致許多企業選擇“按兵不動”，在土地和建築成本不斷上漲的情況下避免新的投資。因此，中期內房屋供應面臨大幅下降的風險。
利率上升不僅直接影響企業，還會間接影響公共投資和基礎建設。勞動力、材料和場地清理成本的增加會延長重點交通項目的工期，減緩溢出效應，並影響那些原本預計「受益於基礎建設」地區的物價上漲預期。
儘管面臨諸多挑戰，VARS認為，由於龐大的實際住房需求和較高的城鎮化率，越南房地產市場的長期前景依然樂觀。在經濟穩定成長的情況下，住宅、工業地產、辦公租賃和零售等各個細分市場的需求仍然保持穩定。
然而，VARS建議購屋者應抓住當前利率低、房源供應回升的良機。貸款額度應控制在安全範圍內，不超過房產價值的50%，以避免利率逆轉帶來的風險。同時，購屋者應選擇信譽良好的投資者、財務實力雄厚、法律地位明確且有建設進度保障的項目－尤其對於未來完工的房產工程。
