「2024年政策、投資趨勢或商業環境的巨大變化是我們繼續對越南房地產市場保持樂觀願景的基礎。因此，當積極信號更加明顯地出現時，是時候重啟資金流入交易，準備好迎接新的增長週期了。
胡志明市第四區的公寓大樓。插圖照片：Hong Dat/TTXVN
這是Avison Young Vietnam總經理David Jackson先生在分析2024年越南房地產市場的主要趨勢和2025年的前景時得出的觀點。
房屋市場正走上復甦之路
2024年，房地產市場將比去年更積極發展。下半年新增公寓供應出現，且多為高端產品。在胡志明市，大多數新項目都接近高端或更高級別，價格在 72-1.42 億越南盾/平方米之間。重新啟動的專案也公佈了比之前更高的新價格。在河內，銷售價格在年初大幅上漲，到年底仍沒有降溫的跡象。河內7000萬越南盾/平方公尺以上的公寓第三季錄得更多，第四季整個一級市場價格較上季繼續上漲2-4%。
胡志明市和河內的中檔市場仍然稀缺，低於3800萬越南盾/平方公尺的熱門售價幾乎消失。不斷上漲的銷售價格使房屋市場偏離基本價值，流動性風險加大，市場上的產品與廣大購屋者的願望、需求和能力之間存在差距。同時，保障性住宅的發展也面臨諸多挑戰。保障性住宅的政策和優惠信貸來源吸引力還不夠，投資、租賃、購買保障性住宅的手續仍然複雜。
然而，供給向更平衡的方向仍有改善的空間。在未開發土地資金較多且房地產建設投資成本不太昂貴的郊區或新城區開發普通商品房和保障性住房，預計將有助於市場回歸永續發展軌道。為了迎接這一浪潮，2024年底推出了許多經濟適用房項目，例如平正縣（胡志明市）、平陽省和同奈省。
胡志明市宣布計劃開發11個TOD城區並拍賣地鐵站周圍的22塊土地，房屋開發土地基金也將很快得到補充。 “在資金成本持續增加的背景下，投資者的下一個‘遊戲’是從這些土地資金中尋找機會，平衡成本、銷售價格和產品，以確保項目的流動性和有效運營”，Avison Young。評論道。
工業地產領域持續成為市場亮點，租金、供應量和入住率均增加。這項發展的主要動力來自於製造業的外國投資（FDI）流入。
在主要和一級市場，工業用地租金價格平均每季上漲2-5%。同時，隨著全國各地眾多工業園區計畫獲得許可或開工，新增供應預計將充足。工業和物流地產仍然是外國投資者最感興趣的領域。該細分市場在 2024 年的房地產交易數量中處於領先地位。
短期來看，新總統川普政策影響導致的經濟、貿易和地緣政治波動可能對吸引外資和出口造成直接壓力。但從長遠來看，越南憑藉著地理位置優勢、政治相對穩定、成本競爭優勢以及日漸改善的投資環境，如果及時抓住機遇，完全可以成為全球下一個生產基地。
法規更加完善，FDI資本湧入房地產大幅增加
2024年是與房地產相關的重要法律里程碑，《2024年土地法》、《住房法》和《2023年房地產商業法》生效。法律的修改和調整以其透明度、明確性和公平性受到高度評價，有助於經紀和交易活動專業化，為市場健康永續發展奠定基礎。
Avison Young Vietnam的專家表示，新法律擴大並明確了四個核心問題，包括多種類型和產品的房地產交易，包括已完成的工程或未來正在形成的建築；對不同投資者和開發商的設立、資金能力、土地使用權證等要求；買賣土地使用權的契約和規劃要求；專案轉移條件和標準。但企業、投資人和民眾仍希望盡快推出指導文件並同步實施，讓新法早日落地。
Avison Young Vietnam 指出的一個趨勢是，儘管全球經濟放緩，但 2024 年越南房地產的外國投資仍將大幅增加。 2024年，根據世界整體趨勢，越南的外國投資（FDI）將放緩。截至2024年11月，外商直接投資註冊資本總額約313.8億美元，年比僅成長1%。這一緩慢增長反映了越南經濟開放以及由於宏觀經濟不穩定和地緣政治緊張局勢而導致全球外國直接投資資本流量連續兩年（2022年和2023年）下降的現實。
然而，正如Avison Young Vietnam所指出的那樣，外國投資者對越南市場的前景仍然充滿信心，他們繼續向越南已批准和許可的投資項目注入資金。截至 2024 年 11 月，越南已實現 FDI 資本總額估計為 216.8 億美元，比去年同期增長 7.1% 就證明了這一點。憑藉這一成長勢頭，再加上年底撥付外國直接投資資本的努力，到2024年底，越南實現的外國直接投資資本總額可能會高於去年，並創下同期新紀錄2019-2024。
值得注意的是，在全球生產尚未完全復甦（加工製造業註冊FDI資本年減8.7%）以及全球主要房地產市場情況相當黯淡的背景下，FDI資本流向越南更多的資金流向房地產行業。近11個月，房地產業吸收外資註冊資本年增89.1%，達到約56.3億美元。
強勁的外國直接投資流入顯示越南房地產市場對外國投資者的吸引力。投資者不僅積極評估越南的政策條件、投資環境、人口或城市化進程，還看到工業和物流（I&L）、住宅、辦公室和零售等大多數關鍵領域的需求超過供應。因此，改善房地產法律框架和基礎設施發展的努力有助於提高市場對國際投資者的吸引力。
另一個被認可且對新項目越來越重要的趨勢是符合 ESG 標準的綠色趨勢。過去幾年在胡志明市和河內市場推出的大多數新辦公大樓都尋求綠色認證。工業地產也在延續綠化趨勢。 「對於投資者來說，對環境和氣候風險抵禦能力更強、對社會做出積極貢獻的項目往往具有更高的評估價值。獲得綠色認證或ESG合規的資產也容易尋求合作和資本投資，成為併購交易的主要考慮因素”，Avison Young Vietnam分析。
