[ihc-hide-content ihc_mb_type="show" ihc_mb_who="reg,2,4,5" ihc_mb_template="1" ] <div class="row"> <div class="col-lg-10 col-sm-12 col-md-12"> <div class="single_post_heading width_medium"> <div id="vst_detail"> <p class="pHead">不少房企擔心“雪崩”效應，紛紛向銀行請願“掏腰包”或降低貸款標準救市。不過，對於這種特殊情況，銀行也有自己的理由拒絕“巧妙”處理。與此同時，將房地產市場調整到可持續發展軌道的激進解決方案需要時間。</p> <table class="pBody pBody k-table" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" align="center"> <tbody> <tr> <td> <div> <img src="https://image.vietstock.vn/2023/02/17/vietstock_s_giai-cuu-bat-dong-san-bang-8216tien-mat8217-chon-giai-phap-dai-han-hay-giai-quyet-tinh-huong_20230217081812.png" alt="" align="middle" /> <p class="pCaption margin-bottom-none">房地產企業擔心市場“停滯不前”會對經濟產生連鎖反應。插圖：L.Vu。</p> </div></td> </tr> </tbody> </table> <p class="pSubTitle">房地產企業需要解決方案</p> <p class="pBody">2023年的前兩個月已經過去近兩個月，但房地產市場仍未傳出更多影響經營活動的經營政策積極信號。與此同時，到期債務、高利率和流動性不足使企業處於危險之中。</p> <p class="pBody">已經有很多拯救房地產市場、拯救債券市場的建議，以防止雪崩效應從房地產市場蔓延到銀行系統和許多其他業務領域。</p> <p class="pBody">在最近與越南國家銀行（SBV）會面後，是否拯救房地產市場尚未收到明確消息。房地產企業的所有希望都在等待政府於2月17日主持的會議。就在這次會議召開前夕，不少大房企也紛紛提出困難，希望得到臨時解決方案的支持，以克服眼前的壓力。</p> <p class="pBody">在之前發送給越南國家銀行的一份文件中，負責 No Va 房地產投資集團（Novaland）重組項目諮詢的 Do Thi Phuong Lan 女士表示，該公司正在繼續與商業銀行合作。消除國內債務的困難。至於外債，Novaland說服合作夥伴將其視為市場風險，進行重組。</p> <p class="pBody">因此，該企業建議國家銀行考慮允許房地產企業在24-36個月內進行債務重組和延期還債。此外，建議國家銀行以信貸機構、金融機構和商業銀行作為專業投資者的主導作用，考慮能夠幫助企業改善對債券持有人的意義服務的解決方案。</p> <p class="pBody">Hung Thinh Land 總經理 Le Trong Khuong 先生分享了同樣的建議，強調企業還沒有跳入債務集團，不是沒有。在此背景下，需要一個解決方案來解決當前流動性堵塞的情況。</p> <p class="pBody">“如果沒有嚴厲的支持政策，在某個時候債務激增是可能的。因此，從 Hung Thinh Group 和 Hung Thinh Land 的角度，我們建議國家銀行允許重組和債務重組，以避免債務跳躍。這也將支持支付生產經營企業的後續債務，”Khuong 先生說。</p> <p class="pBody">Le Trong Khuong先生還表示，擴大空間對於企業擁有商業資本也是必要的，從而增加債券持有人的信心，以便他們可以繼續投資公司債券。</p> <p class="pBody">根據胡志明市房地產協會（HoREA）的說法，到期的個別公司債券和到期的信用貸款的問題也有可能變成壞賬或跳入更壞的債務組。當企業出現壞賬時，即使有可行的項目和抵押物，如果國家銀行不允許延長信用貸款條件，企業仍然無法獲得新的信用貸款。</p> <p class="pBody">不少人認為，在出現上述瓶頸的現狀下，房地產市場到底危險不危險？是拯救市場還是讓市場按照其生存本性運行？</p> <p class="pBody">企業自己也表示要重組貸款，賣掉項目，但這並不簡單。目前，有些商家想賣項目卻賣不出去，因為法律規定，尚未成型的項目不得轉讓或出售部分項目。因此，國家可以提供政策支持，讓這些投資者可以轉移項目，支持流動性。</p> <p class="pBody">同時，在產品結構調整方面，不少房企雖然總資產規模較大，但採取多項措施，大幅降低售價，將優惠幅度提高至45-50%，但依然賣不出去。沒有買家。企業缺乏現金，負現金流，流動性嚴重不足，會導致HoREA所說的“死資產”。</p> <p class="pBody">南方某房地產企業負責人表示，目前貸款利率偏高，平均每年13-15%，在目前困難的經營環境下，要實現10%的利潤率，難以覆蓋借貸成本. 這不僅是房地產企業的難題，也是其他行業的難題</p> <p class="pBody">與此同時，在房地產市場上，沒有人以每年 14-15% 的利率借錢買房。因此，支持賣家的一種方法是為買家降低成本，以便賣家可以出售商品，新的房地產沒有庫存。</p> <p class="pBody">“這裡的關鍵問題是，除瞭如何平衡投入和產出利率之外，人們沒有想著拯救任何東西。當利率下降時，投資需求和購房需求就會增加，”他說。</p> <p class="pBody">擁有 Batdongsan.com.vn 的公司副總經理 Nguyen Quoc Anh 先生也有同樣的看法，現在的市場與之前的危機沒有什麼不同，需要通過刺激方案來減輕信心壓力。過去，當出現危機且交易停滯時，有 300,000 億越南盾的刺激方案，年利率為 5-6%，社會住房部分幫助重新建立市場交易習慣，市場從中開始回歸。</p> <table class="pBody pBody k-table" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" align="center"> <tbody> <tr> <td> <div> <img src="https://image.vietstock.vn/2023/02/17/vietstock_s_giai-cuu-bat-dong-san-bang-8216tien-mat8217-chon-giai-phap-dai-han-hay-giai-quyet-tinh-huong_20230217081813.png" alt="" align="middle" /> <p class="pCaption margin-bottom-none">房地產企業擔心市場“停滯不前”會對經濟產生連鎖反應。插圖：L.Vu。</p> </div></td> </tr> </tbody> </table> <p class="pBody"><strong class="pSubTitle">銀行不缺資金，但放貸要有原則</strong></p> <p class="pBody">SBV行長Nguyen Thi Hong在會議上肯定地說：“SBV尚未發布關於收緊房地產信貸的文件，貸款取決於信貸機構的評估和確保系統的安全。” 房地產信貸發生在上週。許多銀行負責人還表示，面對限制信貸增長的緊迫擔憂，銀行並不缺錢。</p> <p class="pBody">越南國家銀行數據顯示，2017-2019年期間，房地產行業信貸年均增速超過20%，高於經濟整體信貸增速（13-14%），並保持佔經濟總信貸餘額的 18-19%。</p> <p class="pBody">2020-2021年期間，受Covid-19疫情影響，房地產信貸餘額增速放緩，分別達到12%和15.37%，但在2022年突然猛增24%。</p> <p class="pBody">統計數據還顯示，房地產佔經濟未償還貸款總額的21.2%，是過去五年來的最高增長率。其中，消費和自用貸款餘額佔比68%，房地產業務佔比32%。</p> <p class="pBody">央行負責人還表示，過去三年，儘管困難重重，但房地產信貸增速並未下降，而銀行仍需為其他經濟領域提供資金，更不用說其他部門的增長優先事項。因此，當銀行要計算貸款空間，將利率維持在存貸雙方的“和諧”水平時，房地產企業需要有一個“更公平”的看法。</p> <p class="pBody">胡志明市一家商業銀行的總經理在最近的一次活動中與 KTSG 在線分享，他評論說，銀行以外的房地產資金來源還包括房地產的買家資金和自有資金。業務，近年來在動員企業債券方面表現出色。近段時間，資本市場“套牢”，房企找銀行“錢袋子”在所難免。</p> <p class="pBody">但就銀行資本而言，一堵“無形的牆”是特定貨幣業務的安全標準，它越來越需要提高標準以符合國際標準。</p> <p class="pBody">根據信貸部（SBV）的房地產信貸報告，由於房地產信貸條款的差異，信貸機構不敢借出房地產。</p> <p class="pBody">因此，對房地產信貸的需求通常是中長期的（目前約 94% 的未償還貸款的期限為 10-25 年），而銀行動員的資金主要是短期的。向市場（約80%為短期存款）。</p> <p class="pBody">“因此，如果信貸機構未能平衡適當的存貸期限，它們可能面臨流動性風險，”信貸部的報告評估道。</p> <p class="pBody">另一個不太新的風險是對潛在壞賬的擔憂，當房地產信貸增長很高但集中在一些目標群體時，包括擁有大量客戶群體的大型授信銀行。投資客戶廣泛分佈，有許多未完成的項目。</p> <p class="pBody">“炒房”這個概念也讓銀行很頭疼，因為很難準確界定借款人買房是出於實際生活需要還是為了投資。在近期行業壞賬率不斷攀升的背景下，這具有潛在風險。</p> <p class="pBody">此外，綜合多方報告也顯示，房地產信貸仍面臨諸多銀行難以企及的困難。這些困難包括土地相關程序的法律制度，在高端細分市場豐富而經濟適用房有限的情況下供需失衡的市場。</p> <p class="pBody">另一方面，當前資本市場也因一些違規的企業發債行為在市場上失去信心而面臨困難，而房地產企業在發債群體中的票數最多。</p> <p class="pBody">“除了必須處理到期債券外，許多企業還墊款購買到期前的債券。這將給現金流、企業的財務狀況以及銀行信貸流帶來壓力，”報告稱。</p> <p class="pBody">在當前背景下，當不少房企為生存發愁現金流時，銀行也不例外。“房地產很難，我們比你們更擔心，”VNExpress 在上週的一次銀行會議上報導說，負責運營 VietinBank 的副總經理 Nguyen Hoang Dung 說。不過，這位負責人也表示，房地產企業現在應該自行重組並變賣資產，以平衡財務狀況。</p> <p class="pBody">許多意見還認為，目前針對房地產行業的解決方案對許多其他行業“不公平”。此外，在達到系統流動性故事的極限時，短期救助不太可能發生。</p> <p class="pBody">因此，總體而言，多數商業銀行認為，當前形勢下，企業需要自救。“市場的故事應該留給市場自己修正。問題是什麼價格，”該銀行總經理在上面評論道。</p> <p class="pBody">阮氏鴻省長表示，為了消除雙方之間的階段性差異，有必要進行更多面對面的討論，並就每個具體案件進行澄清。但是，解決現金流瓶頸不能只靠銀行，還需要多方考慮整體解決方案。</p> <p class="pBody">到目前為止，尚不清楚會出現什麼情況的解決方案。當前期市場凍結時，反過來又出現了向市場放貸的刺激方案。但在最近的市場上漲中，產品短缺和房價過高是有需求者的擔憂。穩定和糾正市場的解決方案，無論是短期的還是長期的，都不應該超出這個目標。</p> </div> </div> </div> </div> [/ihc-hide-content]
