為尚未完成基礎的項目接受存款是否違法?

靜通律師事務所負責人葉南平律師表示，2023年《房地產經營法》第24條規定，如果房地產是公寓大樓或混合用途住宅大樓，必須有文件證明地基已經根據建築法的規定驗收完工。

因此，房屋建築工程開工的條件是，房地產有竣工驗收證明，證明地基已經完工，並且有主管部門批准房地產開工的書面文件。

「 該項目尚未完成地基建設卻接受了定金（預訂）和託管，這是錯誤的，這是違反法律的， 」平先生說。

葉南平律師補充道，在房屋和未來建築物不符合2023年《房地產經營法》第24條規定的條件的情況下將其投入經營的，將根據第16/2022/ND-CP號法令第58條第3款對違反房地產經營活動的行為進行如下處罰：對不完全符合規定條件或根據規定不允許投入經營的房地產經營活動處以400,000,000-600,000,000越南盾的罰款或附加處罰，例如：暫停房地產經營活動3個月至6個月或責令退還違反規定籌集的所有資金；責令停止違法行為。

Binh先生也警告客戶一些風險：

首先，沒有法律保障就開售的項目，容易受到國家相關部門的警告，影響項目的建設進度。

其次，如果與投資者發生糾紛，定金合約可能會因違法（違反2023年《房地產經營法》第24條第3款）而失效，因為未來的公寓大樓只有在具備充分文件的情況下才能投入營運。此外，如果專案無法實施，客戶還可能失去訂金/預訂金。

河內律師協會的阮光孝律師也持同樣的觀點，他強調，經紀公司在未獲得建設部批准開售的情況下接受預訂，違反了房地產經營法。根據2014年《房地產經營法》，投資者只有在完成法定程序並獲得建設部確認有資格將產品推向市場後，才可以籌集資金並簽訂銷售合約。

在尚未具備銷售資格的項目中預付定金並預留位置會給客戶帶來許多嚴重的法律風險，例如：由於經紀人通常不具備法律地位，預訂協議的簽署完全是個人行為，不受法律保護，因此可能會損失定金或資金被侵占；當出現糾紛時，買方幾乎沒有法律依據要求退還定金，特別是當投資者不是投資者或沒有授權人時不是投資者。

顧客握住刀刃。

EZ房地產投資開發股份公司（EZ Property）執行長范德全先生也表示，預訂是2019年至2020年出現的買賣承諾形式。客戶需接受附帶條款並支付訂金。簡而言之，這只是一種預訂方式，尚未形成交易。如果達成必要的協議，買賣才會進行。

Toan先生評估說，這種形式投資者受益，但客戶獲益不大，因為他們必須跟隨投資者。如果實際售價在預訂價格範圍內，買家必須買入，否則就會虧損。如果市場火爆，投資者可以以更高的價格賣出，如果客戶不想買，他們就需要支付預訂費用。

Toan先生指出，目前南部地區有一個計畫因投資者違約而引發輿論軒然大波。此前，投資者簽訂了類似預訂的合同，包括定金、購買權和預訂。但這次預訂金額較大，超過了產品價值的10%。然而，該項目陷入法律糾紛，進展緩慢。預訂量很大，在市場火爆時，投資者取消了合同，並退還了10%的利息。但公寓價格上漲了兩倍多。目前，投資者正在起訴。

「 這對投資者來說是一個風險。當市場火爆時，不道德的投資者會想方設法取消合同，以實現利潤最大化。如果他們起訴，投資者不可能勝訴， 」 托安先生評論道。

越南房地產經紀協會主席阮文定博士表示，目前，大多數接受預約的投資者都是為了開拓市場，同時也希望留住潛在客戶。大量的預訂客戶將有助於投資者識別和評估客戶的興趣和細分市場。

不過，也會有一定比例的經紀人和主力項目經銷商，在房地產市場尚不景氣的情況下，自掏腰包“掀起波瀾”，因此在這種背景下，大量的預訂量並不能完全反映市場的真實需求。