在沒有新增供應的情況下，近期南北工業園區的土地租金和入住率大幅上升。預計由於法律問題，未來2-3年新增供應將持續短缺。
VNDIRECT Research最新工業園區房地產市場報告顯示，2023年第一季度，南部和北部市場均沒有新增供應並投入運營。有限的供應提高了兩個市場的租金率和入住率。
新增供應長期短缺推高租金
南方地區2023年一季度無新項目投產，市場繼續出現新的供應短缺季度。工業園區總土地面積達到41,950公頃，較2022年第一季度增長5.3%，但較2022年第四季度持平。其中66.6%為出租面積（較2022年第一季度增長13.2%）。
05年南方重點工業省市工業園區入住率。（來源：VNDIRECT Research、仲量聯行、CushmanWakefield）
需求旺盛，新增供應不足，南方5個重點工業省市面臨著同樣的情況：租金和入住率雙雙上漲。因此，2023年第一季度工業地產平均租金價格較去年同期上漲21.8%，至185美元/平方米/租賃期。同期入住率也上升0.5個百分點，至87%。
其中，同奈省在2023年第一季度的租金增長方面繼續保持領先地位，增幅為24.8%，達到183美元/平方米/租期。
05省工業區及南方重點工業城市土地租金。（來源：VNDIRECT Research、仲量聯行、CushmanWakefield）
對於北方地區來說，繼2022年第四季度的大幅增長之後，2023年第一季度沒有新增工業地產供應投入運營。
2023年第一季度北方工業用地總面積較2022年同期增長6.5%，達到16915公頃。其中，租賃土地面積佔70.5%。海防仍保持在北部市場的領先地位，佔北部待租工業用地總面積的29.1%。
05年北方重點工業省市工業園區入住率。（來源：VNDIRECT Research、仲量聯行、CushmanWakefield）
與南方類似，新增供應的短缺提振了租金表現，租金和入住率均有所上升。具體來說，2023年第一季度，平均入住率達到80%，較2022年第四季度上升1個百分點，較2022年第一季度上升0.3個百分點。工業地產平均租金價格達到131美元/平方米/租期，較2022年第一季度上漲10.6%。
興安省是北部地區的亮點，工業用地租金增長高達 16%，2023 年第一季度達到 117 美元/平方米/租賃期。
05省工業區及北方重點工業城市土地租金價格。（來源：VNDIRECT Research、仲量聯行、CushmanWakefield）
新增供應持續有限，哪些企業將受益？
VNDIRECT Research認為，全國工業園區房地產市場將經歷新項目實施的困難時期，導致供應短缺，直至2023年底。
對於南方地區來說，繼2022年上半年供應熱潮之後，目前尚未有新供應投產。預計今年南方市場將經歷新項目部署的困難時期。此後，2024-2027年期間的新增供應量也相當有限，僅為約1,388公頃。
未來一段時間重點工業省市工業地產供應情況。（來源：VNDIRECT 研究、仲量聯行）
未來一些值得注意的項目主要來自大型工業園區開發商，例如 Cay Truong 工業園（由 Becamex IDC所有，由BCM所有）和 Nam Tan Uyen 工業園擴建項目（聯合股份公司）。由NTC ）。
對於北部地區來說，雖然還有很多項目等待批准，但VNDIRECT Research認為，北部市場新增供應短缺的情況至少會持續到2023年底，屆時約3,757公頃土地工業園區預計將於2024-2026年投入運營，最大供應來自海防、永福和北寧。
在上述市場背景下，VNDIRECT Research認為Kinh Bac Urban Development Corporation（股票代碼KBC – HoSE）和Sonadezi Chau Duc Joint Stock Company（股票代碼SZC – HoSE）將是受益最大的兩家企業。
2023年初至今KBC股價與SZC股價的相關性。（來源：TradingView）
對於Kinh Bac Urban來說，該公司預計將在今年最後幾個月完成Trang Due 3工業園（687公頃）投入運營的法律程序，特別是在海防市批准該項目總體規劃之後。
Kinh Bac Urban 的可用土地租賃將有助於該業務在未來兩年內從供應短缺中受益。此外，該企業很快就能取消在興安、隆安、海陽和北江擴大土地儲備的法律程序。
Kinh Bac Urban的核心業務預計今年將強勁復甦，工業用地租賃收入將達到約5.7萬億越南盾，同比增長767%。據此，該業務2023年淨利潤將較2022年增長近47%。
對於 Sonadezi Chau Duc 來說，由於其在巴地頭頓佔據主導地位的龐大土地儲備（超過 560 公頃），該業務具有許多優勢，可以滿足南部不斷增長的工業園區需求。同時，周德工業園的土地租金比巴地頭頓的普通土地便宜得多。由於該工業園區地處黃金地段，靠近6月18日正式通車的邊和-頭頓高速公路，預計近期土地租金將大幅上漲。
Sonadezi Chau Duc的住宅房地產業務也成為該業務的增長引擎，儘管交接速度慢於預期。預計Sonadezi Chau Duc將於2023年移交Sonadezi Huu Phuoc項目一期剩餘店屋，並於2024年開始移交二期。在此基礎上，房地產部門對人口占總收入的貢獻比例2023 年和2024 年，Sonadezi Chau Duc 的佔比將達到22.5% – 30.3%。
