工業區房地產領域的驅動力仍然來自外國直接投資和交通基礎設施投資。然而，挑戰在於全球最低所得稅和吸引投資進入新行業的競爭。
MBS證券（MBS Research）表示，工業區房地產：增長潛力依然存在，但挑戰已開始顯現。
工業園區房地產的動機和挑戰
1-6月份實際到位外資134億美元，同比下降4.3%。MBS Research 預計，由於富士康、寶潔、英特爾等大型企業或韓國和台灣的許多公司投資擴大在越南的生產工廠，2023 年下半年外國直接投資流入量將增長。
MBS Research認為，第35/2022號法令的頒布也將有助於簡化行政程序，減少投資者的時間和成本。此外，還投資了胡志明市四環一期、三環一期等許多重點交通項目，以幫助連接鄰近地區與中心地區，發展通往城市、工業區的交通基礎設施。
然而，MBS Research表示，吸引FDI進入越南的新挑戰，例如從2024年1月1日起適用的全球最低稅率15%，使得越南的稅收優惠失去了效力。
與此同時，其他一些國家也採取了國內最低附加稅政策、企業扶持基金、推遲實施時間等應對措施。東盟地區其他國家吸引了大量外國直接投資進入電動汽車（EV）生產鏈、芯片、半導體和電子元件等新領域。雖然越南正處於實施的早期階段，但還沒有太多支持政策。
投資工業園區地產股前景如何？
MBS Research 預計，由於其戰略位置（靠近中國）、良好的基礎設施、較低的租金成本和與南部地區相比，潔淨土地來源較多。
對於南部省份，MBS Research 預計平陽省因其優越的地理位置、發達的基礎設施和新的可用土地而受到青睞。
MBS Research認為，2023年，由於利息成本增加等多種因素，工業園區房地產行業的經營業績將出現下滑。由於同時開發多個項目的特點，近年來不少工業園區基礎設施開發商調動了大量資金。當前高利率背景下借貸成本上升將抑制利潤增長。
因此，今年投資工業園區地產股的前景將重點關注擁有淨土資金的企業，以保證長期出租、位置便利、以及交通基礎設施的投資。財務狀況健康，負債率低。
在此基礎上，MBS Research 推薦的股票包括：KBC、NTC和SIP。
其中，KBC 2023年第一季度收入達22,230億越南盾，同比增長221%，工業園區租賃收入達20,780億越南盾（增長555%）。稅後利潤達10,560億越南盾，同比增長102%。以此結果，KBC已完成 2023 年收入計劃的 25% 和稅後利潤計劃的 26%。 2023
年，KBC將向蘋果 iPhone 製造合作夥伴富士康移交 45 公頃租賃土地面積，合同價值為 62.5萬美元。MBS Research 預計KBC剩餘租賃面積將在 2024 年創下收入記錄。
此外，KBC正在隆安、海防和興安開發多個新項目，這將是該公司的首批項目。不遠的將來。
2023年，KBC計劃按20%的比例支付現金股息。MBS Research預測，2023年的業績將實現收入67,010億越南盾（增長605%）和淨利潤19,020億越南盾（增長25%）。
對於NTC，平陽省已允許NTC為Nam Tan Uyen擴建項目第二階段租賃土地，面積為345公頃。MBS Research 預計這將成為該公司的長期增長引擎。該項目預計於2024年初開始租賃土地
。NTC計劃按80%的比例支付現金股息，併計劃將樓層遷至HOSE。這有助於提高透明度並改善股票流動性。
MBS Research 評論SIP擁有胡志明市和西寧最大的商業土地儲備，具有長期增長潛力。蘇州工業園區正在開發佔地650公頃的Phuoc Dong 3工業園，這將有助於該公司在未來10年發展。蘇州工業園區擁有該公司工業區附近尚未開發的住宅房地產土地基金。蘇州工業
園區的子公司 VRG已完成對 New Generation Development and Construction JSC 的撤資。這對公司來說是2023年突然的利潤來源。 2023年，SIP計劃通過股票分割將註冊資本增加一倍，並將上市轉移到HOSE。 此外，MBS Research 還指出IDC
2023年第一季度收入達到11,470億越南盾，同比下降31%，其中工業區租賃和電力交易部門收入分別達到2,070億越南盾（-70%）和6,420億越南盾。-4 %）。符合確認條件的工業區租賃合同確認的一次性收入較同期減少。結果，IDC錄得稅後利潤1750億盾，比去年同期下降38%。
2023年，該公司計劃吸引投資128公頃用於租賃工業用地，8,000平方米用於建設租賃工廠，預計投資額將超過3萬億盾。
MBS Research 預計 Huu Thanh 工業園（395 公頃）將成為未來IDC工業園房地產領域的主要增長動力。
與SZC，2023年第一季度營收達630億越南盾，比去年同期下降77%；稅後利潤達到120億盾，比去年同期下降84%。Sonadezi Huu Phuoc住宅區的商品房銷售收入達220億越南盾，毛利率高達80%。
2023年，MBS Research預計，在工業園區土地租賃穩定、租金價格上漲的情況下，業務業績將繼續增長，隨著公司推動住宅項目投資，城市收入將繼續貢獻。
SZC批准將Chau Duc市區投資資本從12,370億越南盾調整為98,040億。
SZC計劃在2022年按20%的比例派發股利後，以2:1的比例向現有股東增發股份，以增加註冊資本。法定資本預計將增至1.8萬億越南盾。募集資金主要用於：（i）補充秋德工業園、城區、高爾夫球場的投資建設資金；(ii) 重組公司貸款。
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