一系列重振房地產市場的政策出台，將投資者的預期推高，導致不少房地產股在過去一年漲幅超過50%，甚至超過100%。過去6 個月，儘管越南指數僅增長了8.4% 。
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“崩盤”盤後，回顧近6個月地產股漲幅
新政策推高預期
經歷了“摧枯拉朽”的2022年，進入2023年以來，房地產市場成為“拯救”的重點，政府最大的扶持政策都圍繞著這個市場。
首先，2023年3月5日頒布的第08/2023/ND-CP號法令。雖然這個法令是針對企業債券的，但事實上，此次修改仍然以房地產企業為重點，企業有明確的債務展期和債務重組機制，而且更加優惠，特別是在債券持有人同意的情況下允許將債券轉換為資產。該法令頒布後，不少房地產企業成功延長了債務，有的甚至將債務轉化為房地產資產。
僅僅一周多後，政府就多項解決措施出台第33/NQ-CP號決議，促進房地產市場安全、健康、可持續發展。2023 年 4 月初，總理髮布第 338/QD-TTg 號決定，批准“2021 – 2030 年期間為該地區低收入人群和工人建設至少 100 萬套社會住房公寓”項目。 ”，有望為房地產市場創造更多推動力。
同樣在2023年4月上旬，頒布了第10/2023/ND-CP號政府令，修改和補充了指導實施《土地法》的若干法令條款，並自該法令發布之日起生效。 2023 年，增加了授予度假村房地產（公寓式酒店）所有權的規定。
近日，總理還在06/2023/TT-NHNN號通知9月1日生效前要求有關方面對06/2023/TT-NHNN號通知進行修改和補充，再次顯示了政府領導層對重振房地產市場的重視程度。此前，針對06號文中關於禁止貸款的新要點，房地產經紀商協會表示，有必要撤回該通知，因為如果適用，項目將面臨法律問題或正在建設中缺乏資金。尚不具備進一步實施的條件。此外，06號文的規定和程序尚不明確，容易造成市場混亂。
尤其是，預計10月份，修訂後的《土地法》、《住房法》、《房地產經營法》將獲得通過，有望為房地產市場克服困難期創造動力。
此外，今年以來，在政府領導的指導下，國家銀行不斷下調經營利率。儘管貸款利率並未如各方預期降溫，但此舉也提升了投資者對房地產市場復甦的預期。
房地產股價格暴漲
一系列新政策推動房地產股價在過去6個月內大幅上漲，部分超出了實際經營業績和行業復甦前景。
VietnamFinance近6個月（截至8月20日）統計顯示，HoSE上漲幅最快、平均交易量超過5萬股的50隻股票中，約三分之一以上是股票、房地產。如果算上建築業務，漲幅最強的個股中有近一半是房地產-建築股。
一些典型的股票如QCG上漲165%，VPH上漲139%，TDH上漲102%，SGR上漲99%，NHA上漲97%，CIG上漲96%，PDR上漲95%，EVG上漲85% ， DIG上漲82 %，DXG上漲 69%，TCH 上漲 66%，NVL上漲 65%，BCG上漲 63%，NBB上漲 61%，ITC 上漲 58%，LGL 上漲 57%，DXS 上漲50 %，KHG上漲 46%…同時，同期越南指數僅增長8.4%。
值得注意的是，上述多家企業最近一季度的業績並未出現復甦跡象。例如，QCG在2023年第二季度損失了110億盾，而此前在2023年第一季度僅損失10億盾，2022年第四季度僅損失100億盾；儘管VPH擁有70億盾的利潤，但其過去10個季度的業績波動很大；TDH連續第三季度虧損；SGR的盈利能力相當不錯，但過去10個季度的業績也波動很大；NHA 的利潤可以忽略不計，與過去 10 個季度的其他季度類似；DIG的利潤微乎其微，收入為過去10個季度最低；NVL連續第二個季度虧損數千億盾；NBB最近一個季度的利潤可以忽略不計；ITC在2023年第二季度錄得自2022年第二季度以來的最低利潤；DXS連續第三個季度虧損；KHG利潤連續第二個季度下降，創 2021 年第四季度以來最低水平。
可見，過去6個月許多房地產股的強勁上漲，很大程度上是受到政府一系列新政策出台後房地產市場復甦的預期推動的。因此，如果這些政策不能像預期那樣對整個房地產市場、特別是房地產企業產生積極影響，那麼房地產企業的股價就會降溫，上週的上漲是順理成章的一步。
